石景山楼市，有一对冤家

发布时间：2025-11-23 16:28:00 来源：荷泽市某某海绵制品教育中心 作者：知识

每一个楼花，石景山楼市都是对冤独一无二的。这里是石景山楼市三明市某某化品运营部楼花网。

没有对比，对冤就没有伤害。石景山楼市

衡量一个楼盘热销与否，对冤关键一点在于，石景山楼市与对手比拼绝对值。对冤

一个很好的石景山楼市例子是，中海瑞文里和首钢璟悦长安。对冤它们都来自石景山，石景山楼市一个在长安街北，对冤一个在长安街南，石景山楼市相距约3.5公里。对冤

它们至少有两个共性：1、石景山楼市石景山的好房子代表；2、皆以刚需定位为主。

而且，它们也都卖得不错。只不过，三明市某某化品运营部先发的首钢璟悦长安，风头被后来的中海瑞文里超越了。

1、首钢璟悦长安。

7月5日开盘，入市700套房源中，首推411套，官宣当天卖出去217套，去化率达31%。

截至11月13日，网签184套，成交均价6.12万元/平米，网签金额11.52亿元，去化率26.29%。

2、中海瑞文里

9月25日开盘，823套房源中，首推417套房源，官宣当天卖出超300套，金额超21亿元。

截至11月13日，网签258套，成交均价6.24万元/平米，网签金额16.56亿元，去化率达到31.35%。

这组数据一对比，谁强谁弱，一目了然。

花姐用一句话来概括：瑞文里后来居上，璟悦长安后劲不足。

来自瑞文里的产品背刺

同为石景山的好房子，相比中海瑞文里，首钢璟悦长安占尽先发优势。且在石景山的在售楼盘里，几乎是唯一的地铁盘。

今年2月8日，首钢地产以28.01亿元底价，摘得首钢设备处SS00-1617-0001、0003地块。

其中，0001地块为商业金服用地，占地1.074万平米，地上建面2.73万平。出让文件中，该地块将与地铁1号线直线和11号线二期交汇点——体育场南街站B1出入口，进行一体化设计。

0003地块为首钢璟悦长安，在0001地块的北边，占地2.8万平米，地上建面7.59万平米，容积率2.71，控高60米（局部80米）。

从地形上看，首钢璟悦长安为标准的南北窄、东西长的长方形好地。东西长约246米，南北宽约112米。

而中海瑞文里则由648、650两个地块组成。在地形上规整度上，明显输于首钢璟悦长安。

不过，在户型和赠送尺度上，尽管二者的力度都不小，但中海瑞文里还是略胜一筹。（详见《北京楼市，最后的阳台之战》）

首钢璟悦长安稍丰富些，共四个段位：83平东西向两居、97和107平三居，以及133平四居。

中海瑞文里没有两居产品，三款户型为：90平和110平三居，以及131平四居。

赠送尺度方面，它们均有南北内嵌阳台，南向都是顶着1.8米上限而行。主要区别在于：

1、北向阳台上，中海瑞文里进深也为1.8米，131平另多了一处，进深为1.1米；首钢璟悦长安所有户型则只有一处，107平进深为1.1米；

2、首钢璟悦长安97平南向内嵌阳台只有客厅一处，主卧为飘窗；中海瑞文里90平，客厅主卧均为内嵌阳台。

璟悦长安：好房子元素用力过猛

在花姐看来，除了产品上赠送尺度上的些许劣势外，很多条件上，首钢璟悦长安是不输中海瑞文里的。

但为何同在一个大屋檐下，它后期就卖不动了呢？

购房者眼睛是雪亮的。在居住的舒适度上，首钢璟悦长安要落后中海瑞文里。

背后，恰恰是过于追求好房子元素后，形成的反噬。（详见《石景山好房子，用力过猛了》）

先来看看首钢璟悦长安的楼间距。112米的地块进深，首钢地产在它身上，规划了4排16栋6-18层的住宅楼。

而为了突出中央园林效果，首钢璟悦长安4排楼栋，进一步被压缩成南北两个大格局。

这直接导致楼与楼之间，最小的距离只有9米，形成了大量的角煞，遮挡严重。

反观中海瑞文里，两个地块加一起5.6万平米，达到了首钢璟悦长安的两倍，再加最高1.7的容积率，也只规划了16栋5-16层住宅楼。

仅从此点看，中海瑞文里两个小区的通透程度，要远强于首钢璟悦长安。

雪上加霜的是，大尺度的阳台和其他好房子元素，进一步让首钢璟悦长安的楼体变厚了。

它所有南北阳台的进深加一起，可接近12米左右。这也就意味着，它的楼间距，因这些赠送手段，变窄了12米。

花姐曾测算过，首钢璟悦长安所有不计容面积加一起，约1.27万平米。

也就是说，它真实的容积率，比2.71足足多出了0.45，达到了3.16。

一个有趣的细节，首钢璟悦长安开盘时，沙盘上居然没有建筑模型，而是被一堆透明的水晶体替代了。（详见《单凭水晶体，北京有房子卖爆了》）

这样的手法，在北京楼市，十分罕见。

作为首钢璟悦长安的掌舵者，杜林巍和他的团队，当时的这种做法，是不是想刻意降低楼间距过密的现实呢？

花姐点评

在石景山楼市，首钢璟悦长安和中海瑞文里是一对竞品。

它们有点这样的感觉：既生瑜，何生亮。

在一个不大的楼市板块，一般只有一个王者。

拿通州来举例：当河景房中建运河玖院一面市，它强大的虹吸效应，吸走了绝大部分通州的客户，一枝独秀。

它越热，就越有人买单。

相反，如果某个热盘，一旦冷下来，就很难恢复元气。

在石景山楼市，首钢璟悦长安就有点后劲不足，被中海瑞文里的势头压下去了。

留给首钢璟悦长安总经理杜林巍的时间不多了，手中还有约500套房子没卖出去。

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